Cuando alguien evalúa suelo industrial en México con criterio, lo primero que revisa son los indicadores del sector. Y lo que va a encontrar de 2025 no es alentador.
Vale la pena mirarlo de frente, porque la conclusión correcta es distinta a la obvia.
Los números nacionales
El inventario industrial de México superó los 111 millones de metros cuadrados. La vacancia nacional cerró el cuarto trimestre de 2025 en 5.45%, contra 2.4% en el mismo periodo de 2024. La absorción bruta cayó 20.3% durante el año (Real Estate Market, CBRE México).
En términos simples: se construyó mucho, se está ocupando menos, y hay más espacio vacío que hace dos años.
Ahora, la parte que cambia la lectura: ¿de qué mercado hablan esos números?
Tres mercados industriales distintos en el mismo país
México no tiene un mercado industrial. Tiene por lo menos tres, y responden a cosas diferentes.
1. El manufacturero de exportación
Bajío, frontera norte, corredores automotrices. Demanda impulsada por nearshoring, exportación a Estados Unidos y cadenas globales. Construcción especulativa de gran escala: se levantan naves antes de tener inquilino, apostando a la tendencia.
Es aquí donde se concentran los 111 millones de m² y donde la vacancia subió. Cuando los aranceles se endurecen o la demanda estadounidense se enfría, este mercado lo siente de inmediato. Fue exactamente lo que pasó en 2025.
2. El logístico metropolitano
Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey. Distribución de última milla, comercio electrónico, abasto a poblaciones grandes. Más estable que el exportador porque depende del consumo interno, pero con oferta abundante y competencia fuerte entre desarrolladores.
3. El de abasto en destino turístico
Los Cabos, Riviera Maya, Vallarta. Y aquí las reglas son otras.
Qué mueve la demanda en un destino
La demanda de bodega en Los Cabos no viene de exportar nada. Viene de abastecer lo que pasa dentro del municipio:
- Población residente que crece al 4% anual, contra 1.2% nacional. De 238,487 habitantes en 2010 a 351,111 en 2020 (INEGI vía Meganoticias). Baja California Sur llegó a 921,734 habitantes en 2026 (Bitácora BCS).
- Obra hotelera en curso: Amanvari, Grand Hyatt, St. Regis Quivira, Conrad, Delano y SIRO (Prensa Mercosur). Años de consumo de material antes de abrir.
- Operación instalada que consume alimentos, blancos y refacciones todos los días.
- Infraestructura comprometida: 6,991 millones de pesos de GAP en el aeropuerto para 2025–2029, con 58% más superficie en Terminal 2 (GAP).
Ninguno de esos cuatro flujos depende de un arancel estadounidense.
Y por qué la oferta no responde
En el Bajío, cuando la demanda sube, los desarrolladores construyen. Hay suelo plano, barato, con vocación industrial clara y financiamiento institucional disponible.
En Los Cabos hay cuatro frenos estructurales:
- El suelo pierde la competencia. Un terreno con vista o cerca de la costa vale más como hotelero o residencial. El uso industrial casi siempre paga menos por metro cuadrado.
- La ubicación válida es escasa. Necesita frente a vía primaria, acceso para tráiler y no estar rodeado de vivienda que después reclame por ruido y tránsito.
- Urbanizar cuesta antes de vender. Introducir agua, drenaje, electricidad y vialidad para carga pesada es capital hundido durante meses.
- Sostener valor requiere administración. Un parque sin régimen ni comité arquitectónico se degrada en cinco años y arrastra a todos sus propietarios.
Por eso buena parte del almacenamiento en el municipio ocurre en inmuebles adaptados: locales convertidos, patios sin techo, naves sin altura ni andén.
La lectura correcta del reporte nacional
Si te muestran la vacancia nacional del 5.45% como argumento para no comprar suelo industrial en Los Cabos, están comparando dos mercados que no compiten entre sí.
Es como usar el precio del maíz en Sinaloa para decidir si conviene sembrar en Baja California. Misma categoría, condiciones distintas.
El dato relevante para Los Cabos no es cuánta nave vacía hay en Silao. Es cuánta bodega formal disponible hay dentro del municipio, y quién la está produciendo.
Lo que sí debería preocuparte
Para ser justos con el análisis, estos son los riesgos reales de este mercado —distintos a los del Bajío, pero riesgos:
- Concentración. Todo depende de un municipio y de una economía ligada al turismo de alta gama.
- Ciclos del destino. El primer semestre de 2026 registró 150 mil llegadas y salidas internacionales menos que el año anterior en el aeropuerto (GAP). Los destinos tienen años buenos y años flojos.
- Mercado poco profundo. Pocos oferentes también significa pocos compradores al momento de vender.
- Costo de insumos. La logística peninsular encarece material de construcción.
Ninguno de esos riesgos se resuelve con un folleto. Se resuelven dimensionando bien y entrando con un supuesto de vacancia honesto.
Dónde queda ORBIT en esto
ORBIT Centro Logístico es suelo industrial formal, urbanizado y con régimen, sobre la Carretera Transpeninsular en Cabo San Lucas, dentro de un corredor donde ya operan la subestación CFE Cabo Falso, Coca-Cola FEMSA y varias distribuidoras.
Cinco marcas nacionales ya compraron aquí. La etapa fundacional son los lotes 1 al 12 y quedan cinco, con condiciones que cambian cuando se cierre.
Los datos de este artículo están en la página de mercado con enlace a cada fuente. Revísalos antes de la reunión.